前言

　　房子是用来住的。

　　住房需求每人都有，不管是买还是租，对大多数普通人来说，都是生活中最大的一笔开销。因此，这笔钱花的好不好、值不值，会极大的影响我们的生活品质。

　　怎样来选择好的住房呢？通常我们主要是靠经验判断和主观感受，在自己熟悉的区域里选房。今天我们来尝试另一种方法——用大数据量化分析的方法，在当前“房住不炒”的大环境下，寻找魔都市场上性价比最高的住房。

　　2017年上海二手市场：刚需为王

　　首先，我们来看一下2016/2017年上海二手楼市的成交分布。自2016年11月上海调控大幅加码后，2017年上海二手住宅市场成交套数约17万套，同比2016年的36万套，跌幅近50%。市场热度急速下降。

　　如果觉得散点图看不清，我们还可以用网格图来看成交的区域分布。图中每一个网格的颜色深浅代表其中的成交套数的多少。可以看到，和上年相比，2017年基本每一个网格的色号都低了一级，说明全市成交热度在不同区域的变化，整体来看是一致的。

　　另外，我们也通过核密度图来分成交的析集中趋势变化，结果显示，总体的成交集中趋势并没有发生改变。如果说有差别的话，在郊区松江、闵行能看出一些细小的差别。具体原因我们后面会解释。

　　上是上海整体的市场情况。接下来我们从楼盘的角度来看市场变化。尽管市场整体来看是普遍下跌的，但楼盘之间的情况却各不相同，成交量涨跌互现，有些差别还很大。

　　在当前的市场环境下，投资需求被抑制，自主需求成为主流，买房人会更精挑细选。因此，在整体市场低迷的大环境下，成交量稳定的楼盘，就是广大买房人，用自己口袋里的真金白银“投票”选出来的性价比最高的楼盘。

　　我们先来看一看哪些楼盘成交量跌的最多。从户型来看，2017年上海成交套数跌幅最大的楼盘是一些户型偏大的楼盘，不管是中心区还是非中心区，跌幅最大的TOP45楼盘的平均套均面积为95平米，均大于全市平均水平85平米。比如，中心区跌幅最大的是套均面积170多平的尚汇豪庭，成交量跌幅超过8成。

　　从地段来看，跌幅最大的楼盘，不管是90平以下的小户型，还是120平以上的大户型，都极少分布在中心8区。主要以闵行南部、松江中部为主。这也是之前核密度图上这两个板块有差异的原因。

　　然后，我们来看看成交套数跌幅最小的楼盘是哪些。成交量跌幅最小的楼盘是我们需要重点关注的楼盘，这些是受调控影响最小，成交最稳定的楼盘。从户型来看，小户型居多。中心区域成交量跌幅最小的45个楼盘平均套均面积仅63平米，远低于全市的85平米。而外围区域同样如此，跌幅最小的45个楼盘平均套均面积仅73平米。例如，套均40平米左右的大木小区、银都一村等老小区，2017年成交量甚至逆市增长。

　　分不同的面积段看，跌幅小的楼盘集中在市区。按面积段来看，我们选取成交套均60平以下，60-90,90-120，120以上各15个跌幅最小的楼盘，可以发现，除去少数几个分布在浦东中环外，其余全部集中在市区。例如内环内的小户型——浦东的潍坊新村，大户型——普陀的中远两湾城，成交均能逆势增长。

　　最后，给大家附上2017年全市涨跌幅排名前20的楼盘的成交情况，供大家参考。

　　成交表现最稳定：

成交套数跌幅最大：

租赁市场：刚需风向标

　　租赁市场最近受到很多的关注，不仅是因为“租购并举、租售同权”等概念的提出，同时，租金也是一个很重要的描述市场的指标。租房与买房最大的不同，在于租房只有居住属性，不存在投资，因此更能反应居住的实际需求。从租金指数和房价指数的的走势，可以看出租金在2016-2017年间要比房价稳定的多。根据中原测算，2017年，上海住房租赁的平均套均租金约为4300元/月，按套均70平方米算，合单位面积租金60元/平米/月。

　　另一个很有用的指标是租金回报率，其含义是一套房子一年的租金和目前的价格之比。比如一套价值1000万元人民币的住宅，一年的租金是15万元，那这套房子的租金回报率就是1.5%。

　　租金回报率由两个指标对比的结果——房价和租金。其中租金代表了居住需

　　求，而房价则包含了除了居住以外的其他属性，比如保值增值的属性、落户上学的属性，以及作为资产可抵押融资的属性。租金回报率越高，则说明这套房子的居住属性越高。

　　房价的快速上涨以及租金的平稳走势导致了上海住宅的平均租金回报率由2016年年初的2.07%下滑至2017年年末的1.56%。

　　上海市住宅租金的分布情况从总体上来说依然是市中心价格高，郊区价格低的特征。全市租金单价最高的区域分布在西起西郊，东至陆家嘴，北起长寿、武宁、南至龙华的长条形区域。其租赁单价通常高于90元/平米/月。

　　而租金回报率的板块分布则与租金不同。比如整个嘉定的租金回报率都比较高，其他张江、松江新城板块等租金回报率也超过了2%。

　　高租金回报率楼盘主要有以下几个特点：

　　1.房价相对周边较低，尤其是在高房价区域。这类楼盘以老小区为主，如崂山五村、东安一村、鞍山一村。这类小区租金每平米单价高，成交单间面积小（10-30平米居多）。租金总价在全市范围往往处于中等或中等偏上的位置。在如陆家嘴这样的地段，周边较新的楼盘单价10万是很常见的，单间月租金过万也不在少数，而老小区10-30平的单间，租金通常在3000-5000元左右，这样的楼盘租金溢价能力就会极高。陆家嘴旁的崂山五村，租金单价达到了400元/平米，远超同地段写字楼租金单价275元/平米，租金回报率也达到了惊人的6%。

　　2.离产业园近，或是临近轨交：如张江附近的东唐苑，漕河泾旁的桂林苑。

　　3.人口集中（嘉定、松江）。

高租金回报率的楼盘是否更受市场欢迎呢？答案是肯定的

　　我们将各楼盘2017年的成交量的涨跌幅与租金回报率进行了回归分析。发现两者之间存在显著正相关，租金回报率每高0.01%，楼盘涨跌幅高1%。

　　下图标出了2017年跌幅最小的前30个楼盘（跌幅在20%以内），红色的代表其租金回报率大于全市平均值，绿色则小于。可以看到，绝大部分成交表现较好的楼盘租金回报率都高于全市平均水平。

楼盘宜居性：地段、交通、商业

　　在我们研究了租金回报率和市场成交热度的关系之后，我们再来看看租金的影响因素。下图标注了租金的分布情况，租金的分布总体来看与房价接近，中心区高，外围低。但租金和房价对地段的敏感程度不尽相同，我们的计算显示，地段对房价的影响是高于租金的。租赁需求比较灵活，考虑的更多的是离工作地点的距离，而买房是一个长期的事情，不能随意搬动，因此对地段更敏感。

租金与交通：距离地铁站越远，租金越低

　　轨交是当前出行最重要的交通手段，那么轨交是如何影响租金的呢？

　　地铁房的租金与房价类似，在市中心高，在郊区低。同时，到最近的地铁站距离不同的房源的租金单价不同，离得地铁越近租金越高。

　　我们计算了每一个轨道站点附近的租金，如下图所示，由红到蓝表示租金由高到低。可以看到，除了市中心，大宁、彭浦、松江大学城这样的人口聚集区租金同样可以达到1万左右以上。

　　通过回归分析的方法，我们研究了地铁房租金与其到市中心的时间距离的关系，发现按套均租赁面积90平米算，每少坐一站地铁，每月要多出491元租金。

　　而同样情况下,房价要贵18.75万。

据这个回归方程，我们能够计算得到每个站点的理论租金。实际租金与理论租金的比值，就是租金溢价比，实际租金高过理论租金越多（租金溢价比越高），说明该站点的溢价能力越强。

　　民以食为天，餐饮是否影响租金？

　　说完了“住”和“行”，我们来讲衣食住行的“食”，看看餐饮店铺的分布是否会影响租金。

　　我们抓取了大众点评上关于上海餐饮的数据，并在地图上表示了出来，如下图所示，不同板块之间餐饮情况有明显的差异。中心区餐饮集中，但是郊区也不少。

　　上海餐饮有一条东西向的集中带，东起陆家嘴，途径人广、静安寺，中山公园，西至虹桥、古北。这条集中带上涵盖了上海各大主要商业区。除此之外，五角场、徐家汇(002561,股吧)，以及新天地也同样集中了大量餐饮店铺。从核心版块看，南京西路无疑是高端餐饮店铺最密集的版块，其次为人广、陆家嘴以及近几年发展起来的虹桥、古北版块，而老牌商圈徐家汇、五角场则分布较少。

　　我们也计算了不同地区餐饮的花费，和其评分。整体上来说符合“一份价钱一份货”的常识，评分越高的地区人均消费也越高。古北、虹桥版块高端餐饮餐饮云集，消费也最高；五角场徐家汇价格亲民，但评分稍低；人广、南京西路则餐饮密度最高。

　　我们来看餐饮的分布是如何影响租金的。经过回归分析，我们发现楼盘周边500米内，店铺数量每增加一个，租金单价增加0.1元/平米/月。

　　最后，在考虑了交通和餐饮配套这两个因素后，可以计算得到每个楼盘的理论租金。实际租金与理论租金的差值，代表着这个楼盘的租金溢价能力强弱。

　　下图版块颜色越红，代表这个版块的租金超过理论值越多，说明租客愿意为租赁在这些地区付出的溢价更多。可以发现，溢价高的由两部分组成，一是市中心东起静安寺西至徐泾的部分，以及陆家嘴及其周边板块。二是远郊的别墅部分。

　　根据之前关于轨交和餐饮的研究，下图中黄圈内的部分——静安北部（旧闸北）、虹口、杨浦——拥有较好的餐饮及交通配套，租金溢价比较低，同时拥有不错的租金回报率，因此总体来说是性价比最高的地区。如果你想选择租一个交通餐饮配套优秀、租金相对低廉的房源，这些区域可以优先考虑。

结语：

　　我们从轨交、餐饮的角度给大家分析了影响租金的因素。实际市场上面，影响租金的因素还有很多，并不止上面讲过的几类，未来，我们还会做更多更深入的分析，让我们的客户在找房选房的过程中，选的更明白，选的更明智。

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