摘要：预计未来强监管、去杠杆的趋势不会改变，房地产、金融市场以及税收等方面可能会引入长效调控机制，房地产行业将会继续温和增长，行业整合加速集中度提升。虽然增量逐步递减，但未来市场空间仍然巨大，内地房地产业发展前景依然广阔，港澳地产前景良好。

大股东资源雄厚 业务梳理清晰

中国海外发展的控股公司为中国海外集团有限公司。中国海外集团成立于1979年，是中国建筑工程总公司的全资子公司。中国海外集团旗下有五家上市公司，除中国海外发展(00688.HK)以外，还有中国建筑国际集团(03311.HK)、中海物业(02669.HK)、中国海外宏洋(00081.HK)、远东环球集团(00830.HK)。集团旗下上市公司各个实力强劲，且业务方向明确，各个公司之间协同效应多于同业竞争。

人民币兑美元升值中海外从中受益

2018年以来，人民币对美元累计升值3.76%，笔者认为本轮人民币升值，更多是由外部美元回调导致的被动式升值。美国为促进制造业再次强大，在一定程度上倾向于支持弱势美元政策以刺激出口，近期人民币兑美元易升难贬。而人民币的升值可以提振港币报表公司盈利，其主要是从三方面提振盈利：其一，在报表折算为以港元计价时，若损益表内项目按照期内平均汇率折算，净利润的提升幅度约为人民币升值幅度的一半；其次，在支付外币债务本息时，人民币升值也会减小实际支出。其三，对资产负债表折算时，人民币升值使得净负债率有所下降。经中金测算，若人民币升值1%，中国海外发展的报表折算和外币债务本息支付减少将分别带来0.5%和0.03%的净利润提升，净负债率也将下降0.3%。

财务稳健土地储备充足

中国海外发展历年财务稳健，17年销售毛利率均保持在30%以上，而16年年底净利率26%，稳定上升4个百分点；负债率近五年呈现下降趋势，资产负债率57.6%，有息负债率为39.47%。从其发布的2017年中报可以发现中海外的盈利增长有所改善。中国海外发展半年报其毛利润及净利润分别为30.5%及24.8%，保持行业领先盈利能力。

其上半年收入为港币872.0亿元（2016年同期：港币842.7亿元），同比上升3.5%。经营溢利为港币321.3亿元（2016年同期：港币272.4亿元），同比上升18.0%。股东应占溢利为港币216.5亿元（2016年同期：港币172.9亿元），同比上升25.2%。每股基本盈利港币1.98元（2016年同期：港币1.75元），同比增长13.1%。

2017年中海外积极在一二线补充土地储备：上半年在国内18个城市和香港买入27幅地块，新增土地总楼面面积633万平方米，于2017年6月底，其土地储备为5,853万平方米（实际权益为4,948万平方米）；下半年，中海外在福州市、大连市、宁波市、苏州市、南京市和江门市先后收购了11幅地块，应占楼面面积合共约173.68万平方米，价值约人民币156.42亿元；12月中国海外发展在天津和北京收购两幅地块，价值约人民币9.63亿元，应占楼面面积合共约36,676.68平方米。

中海外销售及盈利增长改善、利润率稳定增长，及稳健的土地储备等正面因素终将在股价中反映。

前期调整销售有望强劲增长

自2016年底起一连串管理层变动后，而今的中国海外发展专注营运及销售，其业绩逐渐得到显现。2016年进行的中信资产收购完成后，后续整合工作进展顺利，巩固中海外的行业地位，并将于今年转化成可出售资产。本集团加上合营和联营上半年的合约销售总额为港币1,273.2亿元，同比上升33.7%，对应合约销售面积为780万平方米，中国海外发展2017全年累计合约业务销售金额约为2320.69亿港元，同比增长10%，对应合约面积为1446万平方米，同比增长11%。从销售区域来看，中海外在各区域的销售贡献较均衡，而地域分散则有利于降低整体销售风险。

股价相对表现落后多家机构频繁示好

中海外近期股价相对其他内地房股表现落后，目前瑞银、国泰君安等多家机构纷纷看好中国海外发展，给予“买入”投资评级或上调其投资评级。瑞银上调中海外2017至2019年盈利预测4%至19%，其中反映了更多完成项目及更高售价，目标价相应自26.16港元上调至37.38港元。此外中金表示，展望2018年预计内地和海外资金将继续流入，支持港股市场重估，并继续维持中海外“买入”投资评级。

2月5日，中国海外发展跳空低开，回升补缺，盘末收阳，收30.90元，企稳于20日线。虽然中海外在近期股价已有所上涨，而公司目前股价对应7.9倍市盈率，仍低于过去7年平均水平，与中小型地产商如雅居乐、旭辉相当。且公司基本面质优，销售强劲且确定性高，攻守兼备，而近期股价相对于其他地产股而言相对落后，估值极具吸引力。中国海外发展能否迎来下一波上涨行情，值得期待！建议投资者根据自身实际情况进行仓位调整。

在此提醒投资者：投资有风险，入市需谨慎。

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本文作者慧悦财经研究部红色蒲公英